El contracte d'hipoteca és un contracte en el qual s'atorga un préstec a una part que posa com a garantia un bé immoble. Així, tot i que el deutor no aboni el seu crèdit, el creditor pot reclamar la venda de l'immoble i, d'aquesta manera, recuperar l'import degut.
És a dir, el contracte d'hipoteca és una eina de crèdit que concedeix un dret real de garantia per al que atorga el préstec sobre l'immoble que s'ha establert com a col·lateral. Tot i que habitualment les hipoteques es realitzen sobre béns immobles o terres, de vegades es hipotequen obres d'art o vehicles.
El bé hipotecat segueix sent propietat de l'deutor, tot i estar hipotecat i ser la garantia de l'pagament del deute. Es pot hipotecar l'habitatge propi sense haver de abandonar-la. Si el deutor no compleix amb els pagaments periòdics del seu deute, el creditor té la facultat de reclamar la venda de l'ben establert com a garant.
La venda es realitza com subhasta pública, no com venda directa comú. La hipoteca té l'inconvenient que, en èpoques de recessió econòmica, el bé immoble que garanteix el deute pot devaluar considerablement, afectant així a la capacitat de l'creditor de recuperar els diners prestats.
Característiques
El contracte d'hipoteca té característiques pròpies que el distingeix d'altres tipus de contractes. Aquestes característiques són:
- Grans imports i de llarga durada.
- Depenent de si es tracta d'habitatge habitual o segona residència, es disposa d'unes condicions diferents. Normalment, per a habitatge habitual les condicions són millors.
-Es paga interessos pels diners prestats, generalment és un percentatge de el romanent de l'préstec que queda per abonar. Les entitats financeres en els contractes d'hipoteca solen establir interessos fixos, variables o mixtes.
-Els pagaments periòdics consisteixen en diversos elements: d'una banda, un percentatge de l'capital prestat; i de l'altra, la part proporcional dels interessos aplicables. El seu import final varia segons l'import degut, el termini per tornar-lo i l'interès establert.
-Generalment els banc o entitats financeres ofereixen hipoteques per un màxim de 80% de la valor de taxació de l'immoble. L'import restant s'abona inicialment com a entrada.
-Es pot acordar la possibilitat de cancel·lació anticipada total o parcial de l'préstec. A vegades cal pagar comissions per cancel·lacions abans d'hora.
-Si es cancel·la abans de la finalització establerta en el contracte d'hipoteca pot ocórrer que es redueixin les quotes restants de manera que que l'import diari disminueixi, que es redueixi el termini restant per finalitzar el préstec o que es pot modificar o fer una novació el contracte d'hipoteca d'acord a les parts.
origen
El seu origen és el grec clàssic, en el qual hypo significa «sota» i tek significa «caixa». Es referia a alguna cosa que estava amagat i que no es veia: l'immoble segueix pertanyent a el propietari, el deute està amagada.
No obstant això, la normativa actual de l'contracte d'hipoteca té les seves arrels en el dret romà, en què existien dos sistemes per assegurar el cobrament d'un deute:
-La fidúcia, que es refereix al fet que el deutor passava la propietat d'un bé a l'altra part com a garantia. Era un sistema poc segur per al deutor.
-La peça, que és similar a la figura actual.
Parts
Són dues les parts de l'contracte d'hipoteca. D'una banda hi ha el creditor que presta els diners, i d'altra banda hi ha el hipotecant, que és qui ofereix la garantia de l'pagament del deute mitjançant un bé propietat d'ell mateix.
Les dues parts han de tenir capacitat específica per a dur a terme el contracte d'hipoteca. Pel que fa a el creditor, es requereix que disposi de capacitat d'obrar, que es pressuposa en les persones físiques i jurídiques. Normalment els creditors hipotecaris són entitats financeres o similars.
L'hipotecant que posa el seu immoble com a garantia ha de disposar també de capacitat d'obrar i demostrar la propietat efectiva de l'immoble. No sempre el hipotecant és el deutor, sinó que de vegades pot ser un tercer que es presenta com a fiador real.
Requisits de les parts
L'article 1857 de el Codi Civil espanyol determina els requisits per al contracte d'hipoteca. Dit article incideixi el següent: "són requisits essencials dels contractes de penyora i hipoteca:
1- Que es constitueixi per assegurar el compliment d'una obligació principal.
2- Que la cosa empenyorada o hipotecada pertanyi en propietat a què la s'entesta o hipoteca.
3- Que les persones que constitueixin la peça o hipoteca tinguin la lliure disposició dels seus béns o, en cas de no tenir-la, es trobin legalment autoritzades a l'efecte. Les terceres persones estranyes a l'obligació principal poden assegurar aquesta pignorant o hipotecant els seus propis béns ".
Segons aquest article, la propietat de l'immoble és l'element principal de què depèn tot el contracte d'hipoteca.
exemples
primer exemple
El Sr. Pérez, com a deutor, formalitza un contracte d'hipoteca amb el Banc Vista, que és el seu creditor hipotecari. En aquest contracte s'afirma que el banc li prestarà 150 000 euros -això és el capital de l'contracte de hipotecària a un interès anual de el 3%.
Per mitjà d'aquest contracte d'hipoteca el Sr. Pérez està obligat a retornar aquest préstec en un termini de 15 anys (en abonaments parcials mensuals) sotmetent com a garantia hipotecària una pintura valorada en 300 000 euros.
segon exemple
Maria i Joan volen comprar-se una casa nova (100 000 euros) i sol·liciten a l'banc una hipoteca pel 80% de la valor de el pis (80 000), ja que tenen estalviats 20 000 euros que aporten com a entrada.
Estableixen una hipoteca amb un interès de el 4%, que s'abonaran en mensualitats durant 25 anys. 10 anys més tard Maria i Joan hereten uns diners i decideixen cancel·lar la hipoteca restant, havent de pagar un 1% de l'import restant com a comissió de cancel·lació. Aquest import estava reflectit en el contracte d'hipoteca.
referències
- Economipedia. Hipoteca. Economipedia.com
- Vazquez & Apraiz i associats. El préstec hipotecari. Tuabogadodefensor.com
- Dret. (2008) Contracte d'hipoteca. Laguia2000.com
- Exemples de contractes. Loscontratos.blogspot.com
- Wikipedia. Contracte d'Hipoteca.